這次“土地新政”的核心是：改革土地管理制度，賦予省級(jí)人民政府更大用地自主權(quán)。它主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是將國(guó)務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項(xiàng)授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)；二是試點(diǎn)將永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地和國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)土地征收審批事項(xiàng)委托部分省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。對(duì)企業(yè)、三農(nóng)來(lái)說(shuō)會(huì)有3點(diǎn)利好：一是拿地成本降低降低企業(yè)投入成本；二是審批時(shí)間縮短從而獲得發(fā)展速度；三是土地變現(xiàn)更迅速，推動(dòng)鄉(xiāng)村振興。

  日前，國(guó)務(wù)院印發(fā)了“關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定”。 這個(gè)“土地新政”，將顯著影響中國(guó)未來(lái)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，對(duì)于中心城市來(lái)說(shuō)，是一項(xiàng)重大利好！

這次“土地新政”的核心是：改革土地管理制度，賦予省級(jí)人民政府更大用地自主權(quán)。它主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面。

  第一：將國(guó)務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項(xiàng)授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。

  第二，試點(diǎn)將永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地和國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)土地征收審批事項(xiàng)委托部分省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。

  按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》第46條，下列3種征收土地情況的，需要由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)——征收永久基本農(nóng)田；征收永久基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)三十五公頃的；征收其他土地超過(guò)七十公頃的。

  現(xiàn)在，這三種情況國(guó)務(wù)院委托部分試點(diǎn)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。首批試點(diǎn)省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，試點(diǎn)期限1年。

  文件明確要求：各地要嚴(yán)格審查涉及占用永久基本農(nóng)田、生態(tài)保護(hù)紅線(xiàn)、自然保護(hù)區(qū)的用地，不得將承接的用地審批權(quán)進(jìn)一步授權(quán)或委托。

  其中第二項(xiàng)授權(quán)的含金量最大，北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶有幸成為 首批試點(diǎn)。

  為什么選這些省市？因?yàn)樗麄內(nèi)丝谠鲩L(zhǎng)壓力比較大，土地矛盾比較尖銳，而之前對(duì)他們限制又太嚴(yán)。

  國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“決定”），提出在保護(hù)耕地、節(jié)約集約用地的前提下，將國(guó)務(wù)院可授權(quán)的永久基本農(nóng)田外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項(xiàng)，授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。其中，北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶8省市被選作首批改革試點(diǎn)，試點(diǎn)期限為一年。

  如此，對(duì)企業(yè)、三農(nóng)來(lái)說(shuō)會(huì)有3點(diǎn)利好：

  1）拿地成本降低降低企業(yè)投入成本；

  2）審批時(shí)間縮短從而獲得發(fā)展速度；

  3）土地變現(xiàn)更迅速，推動(dòng)鄉(xiāng)村振興。

01

4大內(nèi)容

1、延續(xù)土改政策這一次是土地改革的延續(xù)。其實(shí)，2019年，國(guó)家政策層面發(fā)布過(guò)《推動(dòng)形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)高質(zhì)量發(fā)展的區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局》表示，要加快改革土地管理制度，建設(shè)用地資源向中心城市和重點(diǎn)城市群傾斜。在國(guó)土空間規(guī)劃、農(nóng)村土地確權(quán)頒證基本完成的前提下，城鄉(xiāng)建設(shè)用地供應(yīng)指標(biāo)使用應(yīng)更多由省級(jí)政府統(tǒng)籌負(fù)責(zé)。

2、試點(diǎn)地區(qū)：發(fā)達(dá)地區(qū)這次審批權(quán)下放是采用試點(diǎn)的形式。北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶8省市被選作首批改革試點(diǎn)。此次試點(diǎn)的8個(gè)省市，多數(shù)是東部發(fā)達(dá)省市，而位于中西部的重慶、安徽兩地，一直以來(lái)也是我國(guó)土地改革的先行區(qū)。為何是這幾個(gè)城市呢？原因1）用地緊張；2）城市經(jīng)濟(jì)比較發(fā)展；3）消費(fèi)水平比較高。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布顯示：與全國(guó)水平相比，上海、北京、天津、浙江、廣東、江蘇、福建、遼寧、湖北、內(nèi)蒙古這10個(gè)地區(qū)的上半年居民人均消費(fèi)支出超過(guò)了全國(guó)平均線(xiàn)。另外，北京、上海、廣東等地區(qū)早已出現(xiàn)用地緊張的弊端。

3、時(shí)限：1年試點(diǎn)1年時(shí)間。這是國(guó)家在“土地審批試點(diǎn)上”，積極探索正確的模式爭(zhēng)取時(shí)間。

4、紅線(xiàn)：僅限永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地只規(guī)定農(nóng)用地可以轉(zhuǎn)變成建設(shè)用地，而非永久基本農(nóng)田。據(jù)了解，今年開(kāi)始實(shí)行的新《土地管理法》第四十四條規(guī)定：建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。我們?cè)倨占耙粋€(gè)觀(guān)點(diǎn)：啥叫農(nóng)用地？農(nóng)業(yè)用地是直接或間接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)所利用的土地。又稱(chēng)農(nóng)用地。包括耕地、園地、林地、牧草地、養(yǎng)捕水面、農(nóng)田水利設(shè)施用地，以及田間道路和其他一切農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性建筑物占用的土地等。

因此，放權(quán)是在國(guó)家政策和紅線(xiàn)之內(nèi)，不得錯(cuò)判。

02

未來(lái)趨勢(shì)及機(jī)會(huì)

國(guó)家下放農(nóng)用土地審批權(quán)，必將會(huì)引發(fā)新一輪商業(yè)發(fā)展，比如第三產(chǎn)業(yè)、土地價(jià)格下降、農(nóng)業(yè)創(chuàng)業(yè)的大爆發(fā)。農(nóng)業(yè)行業(yè)觀(guān)察帶領(lǐng)大家一起來(lái)梳理下哪些新趨勢(shì)？

1、農(nóng)業(yè)投資建設(shè)的到來(lái)爆發(fā)之前，因?yàn)橥恋囟茏璧那闆r將會(huì)減少，各級(jí)省級(jí)政府加根據(jù)實(shí)際情況加快農(nóng)用地審批建設(shè)用地的時(shí)間，從而推動(dòng)農(nóng)業(yè)投資和商業(yè)資本進(jìn)入三農(nóng)。

2、加速鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)因缺少錢(qián)、缺地而發(fā)展緩慢，審批權(quán)下放必將會(huì)加速鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)和縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度，還將會(huì)帶動(dòng)更多的返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)者興建工廠(chǎng)和建設(shè)投資。

尤其，會(huì)帶動(dòng)休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、農(nóng)產(chǎn)品初加工業(yè)態(tài)的發(fā)展。

有媒體認(rèn)為該決定徹底地解決了農(nóng)民自有土地的建設(shè)問(wèn)題，現(xiàn)今農(nóng)村土地存在幾大問(wèn)題：

1）農(nóng)民確權(quán)土地上建設(shè)農(nóng)用設(shè)施審批手續(xù)慢。

2）農(nóng)民創(chuàng)建工廠(chǎng)，審批建設(shè)用地繁瑣復(fù)雜。

3）宅基地的問(wèn)題。

3、反哺農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)

目前，很多農(nóng)用地都是郊區(qū)用地，這些農(nóng)用地得到良好的使用，從而激活周邊產(chǎn)業(yè)，包括，休閑經(jīng)濟(jì)、種養(yǎng)殖業(yè)、食品加工、餐飲娛樂(lè)、田園綜合體項(xiàng)目等。

這樣幫助了農(nóng)民提高了就業(yè)和增收，有力推動(dòng)鄉(xiāng)村振興。

4、激活新興產(chǎn)業(yè)農(nóng)用地審批加速，有利于郊區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，更有利于新興產(chǎn)業(yè)的落地。比如，休閑經(jīng)濟(jì)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文娛項(xiàng)目、農(nóng)旅結(jié)合產(chǎn)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。農(nóng)用地加速審批還可以快速推動(dòng)大棚經(jīng)濟(jì)、室內(nèi)農(nóng)業(yè)、立體農(nóng)業(yè)、生態(tài)循環(huán)農(nóng)業(yè)等新農(nóng)業(yè)的發(fā)展速度。

除了以上趨勢(shì)之外，縣域經(jīng)濟(jì)、城鎮(zhèn)化、土地經(jīng)濟(jì)、土地流轉(zhuǎn)、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)等都將會(huì)得到大力發(fā)展。

當(dāng)然，激勵(lì)政策必將會(huì)帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這是利好，但這次是放權(quán)而非“放松”，紅線(xiàn)不能變，牢固樹(shù)立耕地?cái)?shù)量、質(zhì)量、生態(tài)三位一體保護(hù)理念。

（附文件原文）

來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)